台湾で不動産業を従事するにはライセンスが必要ですか？

台湾で不動産業を従事するにはライセンスが必要ですか？
個人契約と会社契約の違い？
賃貸契約に関する紛争はどのように解決することが出来ますか？
賃貸契約をする場合、どんなトラブルが考えられますか？
賃貸契約書や家賃領収書に収入印紙を張る必要ありますか？
中華民国民法には、賃貸に関する制限が有りますか？
台北の住宅賃貸相場はいかがですか？
　





民国８８年１月１５日立法院で不動産経紀業管理条例が可決されました。条例には不動産仲介業を従事するには考試院国家試験合格ライセンスを獲得し、且つ一年以上の仲介営業員の経験を積んだ後、始めて不動産経紀人（宅建主任）をすることが出来ます。

ライセンスは４年ごとに更新し、更新する時には３０時間以上の法定講習を受けなければなりません。当然、台湾で家探しをする場合、正規のライセンスを有する不動産業者を使われるのがベストです！

ウィズ不動産は司法書士と宅建主任(上記)の二重資格を有する専門業者です。






個人契約は賃借人お客さんと賃貸人大家さんとの間の契約ですから費用はお客さんの個人所得から支払い、税金申告は大家さん自信の責任になります。

会社契約は賃借人会社名義で賃貸人大家さんとの契約ですから家賃は会社の出費として税金対策になりますが、税金は泉源控除として会社側が10％の賃貸所得税を引いて金融機関に納める義務があります。
賃貸所得税：個人契約の場合、大家さんが殆ど税金申告を逃れ、会社契約にすると申告しなければなりませんので、別途、１０%の賃貸所得税が加算されます、賃借会社側がこれを金融機関に納める。

房屋税：住宅用として変らないが営業用の場合は房屋現値の１・３８％ から３％になる。

土地税：自家用は申告地価の千分の二から一般税率の千分の十に上がる。

土地増値税：所有権を移転する時自家用は増値金額の１０％から一般税率の４０％－６０％に上がる。従って、近い内二年間以内に家を売る可能性のある人は、当然会社契約にはしたくない。








土地法第１０条の規定では賃貸契約に関する紛争は当地市県政府地政機関の調停に依る。不服の場合、司法機関の処理に訴える。

郷鎮市調停条例の規定に依ると該当民事事件の調停は法院の民事判定と同一効力を有する。

民事訴訟法第４２７条の規定に依ると、賃貸契約に関する紛争は目的物件の標的金額や価額を問わず、一律「簡易程序」に適用する。同法第４０３条の規定に依ると賃貸契約に関する紛争は起訴する前に法院の調停を先に申込み、これををせずに直接起訴する場合、相手が異議を申し立てる事が出来る。

従って、賃貸契約に関する紛争はまず地方地政事務所の調停や郷鎮市調停委員会の調停や法院の調停及び訴訟等の方法があります。必ずしも煩わしい裁判に訴える必要はありません。







例えば…
賃貸所得税の負担：一般的個人契約の場合、税金申告をしない大家さんがほとんどです、会社契約にすると必ず申告しなければな らないため、通常税金は家賃に加算されます。

支払い方法：通常毎月払い、銀行振込みのが普通ですが、まれに、 一年分の家賃の小切手を先に貰う大家さんもいます。

途中解約：期限の定めのある契約は原則として途中解約出来ませんが、特約のある場合は別です。但し事前の申し入れと違約金が要求されます。家賃の支払いは月払いの場合、解約時の家賃も月計算にする。日割計算は特例です、事前に契約書に明記しなければなりません。

修理費用の負担：自然損害と重大修繕は大家さんの責任ですが通常の小修繕や使用者の原因での修理は賃借人の負担になります。







台湾の印花税法第五条の規定に依ると、金銭領収書、動産売買契約書、請け負い契約書、不動産売買譲渡分割契約書等に限り、印紙税を徴収します。従って、不動産賃貸契約書は印紙税の徴収範囲外になります。

但し、賃貸人が賃借人に家賃の領収書を切る時、又は、賃貸契約書に領収記録を明記して別途領収書を切らない場合、この契約書は領収書同様に成るので金額の千分の四の印紙を張る必要があります。

しかし、賃借人の支払いが、小切手の場合、財政部７７年８月１２日台財税字第７７０１２９８８５号の説明に依ると小切手の領収書は有価証券の領収証明で金銭領収書ではないため、収入印紙を張る必要はないと解釈されます。ちなみに、印紙税の脱税は５－１０倍の罰金が課せられます。

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中華民国台湾は日本のような借地借家法がないので、賃貸に関する制限は主に土地法と民法債編第五節租賃に有ります。
賃貸借の対抗力：民法４２５条、目的物件の所有権を第三者に売却や譲渡してもその賃貸借契約は第三者（新しい所有者）にとって依然として有効で有る。

修繕費の負担：民法４３０条、賃貸借期間内、目的物件の修繕必要時、賃貸人がこれを怠った場合、賃借人が自ら修繕し、費用を家賃から差し引く事が出来る。

留置権：民法４４５条、賃貸人が賃借人に対する債権は賃借人の該当不動産内に置く物に対して留置権がある。

途中解約：民法４５０、４５５条、期間の定めのある契約、当事者は契約期間内の解約が出来ると約束した場合、解約は事前の申し入れを必要とする。家賃が月払いの場合、解約時の家賃も月計算にする。
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最近台北の住宅賃貸相場はいかがですか？
2010年賃貸相場統計調査
2010年の日本人に合う賃貸住宅家具つき物件の統計相場は下記の通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　天 母 地 区
20坪以下単身用 20～30坪夫婦むき 30～50坪家族向き 説 明
築5年以内 単価 ( 元/坪) 1800－2300元 1800～2500元 1800～2500元
天母地区新築少ない
物件が出るとすぐ決められます
24時間管理
家具一式つきの優良物件
平均家賃(元/月) 36000～46000 36000～75000元 54000～125000
築5－10年 単価 ( 元/坪) 1200～1800元 1300～1800 元 1300～1800元
家具付き
24時間管理
日本人学校徒歩15分以内
　

平均家賃(元/月) 24000～36000元 26000～54000元 39000～90000
築10年以上 単価 ( 元/坪) 1000～1200 1000～1500 1000～1500
日本人学校徒歩20分以上
昼間管理員つき
家具一部付き
　

平均家賃(元/月) 20000～24000 20000～45000 60000～75000
物件は選ばれた日本人に合うものにかぎられます。
日本人学校の周辺は特に人気ある。新築物件少ない。家賃が高くてもすぐに貸し出される。
高島屋デパートや新光三越デパートの周辺も人気が高い。
毎年１～３月 日本人駐在員入れ替わる時期はピックの季節です。
日本人学校より徒歩20分以上になると新築物件増えてます。
　
　　　　　　　　　　台北東区（中山、松山、大安、信義地区）
20坪以下単身用 20～30坪夫婦むき 30～50坪家族向き 説 明
築5年以内 単価 ( 元/坪) 1800～2200 1800～2300 1800～2200 24時間管理
家具一式つきの優良物件
平均家賃(元/月) 36000～44000 36000～69000 54000～110000
築5－10年 単価 ( 元/坪) 1200～1700 1300～1800 1300～1700 24時間管理
家具付き
平均家賃(元/月) 24000～34000 26000～58000 39000～51000
築10年以上 単価 ( 元/坪) 1000～1200 1000～1400 1000～1300 昼間管理員つき
家具一部付き
平均家賃(元/月) 20000～24000 20000～42000 30000～65000
単身赴任または、夫婦のみの方は殆ど市内に住みます。
中山区は台北の中心街で、区内デパート、市場、日本料理屋、 飲み屋など立ち並ぶ商店街で生活は便利。
松山区は京華城デパート、長庚病院の近く、民生東路のロータリあたりが人気集中しています。
大安区は大安森林公園、忠孝東路SOGOデパートあたり、地下鉄駅、モノレール駅の近く人気が高い。
信義区は貿易センタ-、１０１ビル、孫文記念公園、敦化南路うっそうとした並木道周辺人気ある。






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